전세와 매매를 동시에? 이거 몰랐다간 큰일 납니다!

전세매매

 

부동산 시장에서 전세 계약과 매매 계약을 동시에 진행하는 경우가 많습니다. 특히 집주인이 집을 매도하면서 기존 세입자가 거주 중인 경우라면, 매매 계약과 전세 계약을 함께 고려해야 할 사항이 많아 신중하게 접근해야 합니다. 오늘은 전세와 매매를 동시에 진행할 때 주의해야 할 점과 필수 특약사항에 대해 알아보겠습니다.

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1. 전세 세입자가 있는 매물을 매수할 때 주의할 점

전세 세입자가 있는 상태에서 집을 매수하는 경우, 매매와 전세 계약이 충돌하지 않도록 유의해야 합니다. 다음 사항을 반드시 확인하세요.

① 전세 계약 기간과 만료일 확인

• 매수 전에 전세 계약서와 전세 만료일을 확인해야 합니다.
• 잔금일과 전세 만료일이 일치하지 않으면 계약 진행에 차질이 생길 수 있습니다.
• 세입자가 계약 갱신 요구권을 행사할 가능성도 고려해야 합니다.

② 보증금 반환 책임 확인

• 기존 세입자의 전세 보증금을 누가 반환할 것인지가 가장 중요한 문제입니다.
• 집주인이 반환하지 못하면 새로운 매수인이 책임을 질 수도 있으므로
  매매 대금에서 보증금을 공제한 후 잔금을 치르는 방법을 고려해야 합니다.

③ 대항력 및 우선변제권 확인

• 전세 세입자가 대항력을 가지고 있는지 확인해야 합니다.
  • 전입신고 + 확정일자가 있으면 대항력이 발생합니다.
• 기존 대출과 전세보증금 합이 집값을 초과하는지(깡통전세 위험)도 체크해야 합니다.

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2. 매매와 전세 계약을 동시에 진행할 때 주의할 점

매매와 전세 계약이 동시에 이루어지는 경우, 계약 당사자 간에 명확한 합의가 필요합니다. 이를 위해 특약 사항을 필수로 추가해야 합니다.

① 매매 잔금과 전세 입주일 조율

• 매매 계약과 전세 계약의 잔금일을 최대한 일치시키는 것이 가장 좋습니다.
• 전세 세입자가 나가는 시점과 새로운 집주인이 들어오는 시점이 엇갈리면
  이중 계약 문제나 보증금 반환 문제가 생길 수 있습니다.

② 전세 계약과 매매 계약의 유기적 연결

• 전세 계약이 먼저 종료되지 않으면 매매 계약이 원활히 진행될 수 없습니다.
• 매매 계약서에 "전세 보증금 반환과 매매 잔금 지급이 동시에 이루어져야 한다"는
  특약을 추가하는 것이 안전합니다.

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3. 특약 사항 예시

전세와 매매를 동시에 진행할 때는 계약서에 특약을 반드시 추가해야 합니다.

① 매매 계약서 특약 예시

“매도인은 매매 계약일 기준으로 임차인의 전세 보증금을 반환해야 하며, 매수인은 이와 관련한 어떠한 책임도 부담하지 않는다.”
"전세 세입자의 퇴거 및 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우, 매매 계약은 자동 해제될 수 있다.”

② 전세 계약서 특약 예시

"본 계약은 매매 계약과 연계되며, 매매 계약이 해제될 경우 본 계약도 자동 해제된다."
"세입자는 계약 만료일까지 전세 보증금을 반환받고 퇴거해야 하며, 지연 시 추가 비용이 발생할 수 있다."

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4. 전세 세입자가 계약 갱신을 요구할 경우

• 전세 세입자는 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
• 집을 매수한 새로운 집주인은 세입자가 계약 갱신을 요구할 경우 실거주 목적이 있어야 이를 거절할 수 있습니다.
• 계약 갱신 요구권을 방지하기 위해서는 기존 세입자와 전세계약 만료일을 조정하는 것이 안전합니다.

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5. 결론

전세와 매매를 동시에 진행할 때는 전세 계약 기간, 보증금 반환, 대항력 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 잔금일 조율과 필수 특약 추가를 통해 안전한 거래를 진행하세요.

전세와 매매를 함께 진행하는 분이라면, 전문가와 상담 후 신중하게 계약을 진행하는 것이 가장 중요합니다!

 

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