부동산 경매, 유찰될 때마다 가격이 떨어지는 원리와 활용법

부동산경매

 

부동산 경매에서 입찰자가 없으면 경매가 유찰(실패)되며, 다시 진행될 때 감정가보다 낮은 가격으로 재입찰이 진행됩니다. 이때 유찰될 때마다 감가비율(가격 인하율)이 적용되므로, 몇 차례 유찰 후 낙찰받으면 더 저렴하게 부동산을 매입할 기회가 생깁니다. 이번 글에서는 부동산 경매에서 유찰 시 감가비율이 어떻게 적용되는지, 이를 활용한 경매 전략을 소개하겠습니다.

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1. 부동산 경매에서 유찰이란?

✔ 경매 입찰자가 없거나 입찰가가 적절하지 않으면 유찰됨
✔ 유찰될 때마다 감정가에서 일정 비율이 감가(할인)되어 재경매 진행
✔ 최대 23회 유찰될 경우, 감정가 대비 5060% 수준까지 가격이 내려갈 수 있음

부동산 경매에서 유찰이 여러 번 반복되면 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성이 높아지므로 투자자들에게 유리한 기회가 될 수 있습니다.

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2. 부동산 경매 유찰 시 감가비율 적용 방식

① 1회 유찰(최초 경매에서 유찰된 경우)

✔ 감정가의 20% 감가
✔ 1회 유찰 후 재경매될 경우, 최저 입찰가는 감정가의 80%

✔ 예시

• 감정가 2억 원 → 1회 유찰 후 최저 입찰가 1억 6천만 원(80%)

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② 2회 유찰(두 번째 경매에서도 낙찰자가 없는 경우)

✔ 1회 유찰가(80%)에서 다시 20% 감가
✔ 2회 유찰 후 최저 입찰가는 감정가의 64% 수준

✔ 예시

• 감정가 2억 원 → 1회 유찰 후 1억 6천만 원 → 2회 유찰 후 1억 2천8백만 원(64%)

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③ 3회 이상 유찰(세 번째 경매에서도 유찰된 경우)

✔ 3회 유찰되면 감가비율이 달라질 수 있음
✔ 법원 판단에 따라 ‘최저가 제한 없이’ 경매가 진행될 수도 있음 (최저가 없음 – 최저 매각가격 설정 가능)

✔ 예시

• 감정가 2억 원 → 1회 유찰 후 1억 6천만 원(80%)
• 2회 유찰 후 1억 2천8백만 원(64%)
• 3회 유찰 후 법원의 결정에 따라 최저입찰가 재설정(보통 감정가의 50~60% 수준)

✔ 결론

• 보통 23회 유찰된 물건은 감정가의 5060% 수준에서 낙찰 가능
• 투자자 입장에서는 유찰이 많이 될수록 저렴한 가격으로 입찰할 기회가 생김

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3. 유찰된 경매 물건을 활용한 투자 전략

✔ ① 1회 유찰 후 입찰하는 전략

• 감정가의 20% 할인이 적용된 상태에서 경매 진행
• 경쟁이 너무 많지 않은 물건을 선점할 기회

✔ ② 2회 유찰 후 입찰하는 전략

• 감정가의 64% 수준까지 가격이 내려가기 때문에 투자자들에게 인기
• 하지만, 경쟁이 치열해질 가능성이 높음

✔ ③ 3회 이상 유찰된 물건 공략

• 감정가의 50~60% 수준까지 내려갈 수 있으므로, 장기적인 투자 목적으로 접근
• 단, 너무 유찰이 반복된 물건은 법적 문제나 인수해야 할 채무가 있는지 꼼꼼히 분석해야 함

✔ 추가 팁

• 유찰이 많이 된 물건일수록 감정평가서와 권리분석을 철저히 확인해야 함
• 경매 사이트에서 같은 지역의 유찰 사례를 비교 분석하면 최적의 입찰가를 설정할 수 있음

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4. 유찰된 부동산 경매, 주의해야 할 점

✔ ① 감정가만 보고 입찰하면 안 됨

• 감정평가 시점과 현재 시세 차이를 반드시 확인해야 함
• 감정가는 통상적으로 6개월~1년 전 시점 기준이므로, 현재 시세와 비교 분석 필요

✔ ② 왜 유찰되었는지 반드시 확인해야 함

• 명도(세입자 퇴거)가 어려운 물건일 가능성 있음
• 권리 분석(근저당권, 가압류 등)에서 문제가 있을 수도 있음

✔ ③ 낙찰 후 추가 비용 고려

• 명도 비용(퇴거 비용), 수리 비용, 세금(취득세, 법원 비용) 등을 고려한 총 투자 비용 산출 필수

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결론

✅ 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%로 감가 적용
✅ 3회 이상 유찰되면 감정가의 50~60% 수준에서 입찰 가능
✅ 유찰된 경매 물건을 공략하면 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 기회
✅ 하지만, 유찰 사유 및 권리 분석을 철저히 확인 후 투자해야 안전

부동산 경매에서 유찰은 오히려 기회가 될 수 있습니다.
신중한 분석과 전략적인 입찰을 통해 좋은 경매 물건을 저렴하게 확보해 보세요!

 

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